Hausverkauf in Erlangen: Welche Maklerprovision tragen Sie?

Welche Vergütung entsteht bei Ihrem Verkauf?

Sie möchten eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus in Erlangen verkaufen und erwägen einen neuen Maklerauftrag. Für Ihre wirtschaftliche Entscheidung zählt, welche Vergütung Sie selbst schulden können und welche Kostenverteilung tatsächlich vereinbart werden darf. Ein Kaufpreis und der nach weiteren Verpflichtungen verbleibende Betrag sind unterschiedliche Größen. Dieser Ratgeber behandelt neu abgeschlossene Verträge nach dem am Lesetag geltenden Recht. Er nennt keine örtliche Provisionsquote und bestätigt kein individuelles Vermittlungsangebot. Die besonderen Verteilungsregeln hängen unter anderem von der Verbrauchereigenschaft des Käufers ab. Ein mögliches Widerrufsrecht betrifft dagegen den passenden Verbrauchervertrag mit dem Makler und hat eigene Voraussetzungen. Damit lassen sich unterschiedliche Vertragslagen auseinanderhalten, bevor Sie mit einer lediglich angenommenen Kostenbefreiung rechnen. Eine persönliche Prüfung der konkreten Vereinbarung ersetzt dieser Text nicht.

Provision setzt den passenden Hauptvertrag und die Tätigkeit voraus

§ 652 Absatz 1 BGB verbindet den versprochenen Maklerlohn mit dem Zustandekommen des Vertrags infolge des Nachweises oder der Vermittlung. Ein Auftrag, eine Besichtigung und ein tatsächlich auf dieser Grundlage geschlossener Hauptvertrag sind deshalb nicht schon identische Vorgänge. Für Ihren Verkauf müssen das konkrete Provisionsversprechen, die Tätigkeit und der entstandene Vertrag zusammenpassen. Die bloße Höhe eines später erzielten Preises beantwortet diese Voraussetzungen nicht. Ebenso wird ein Vergütungsanspruch nicht allein dadurch ausgeschlossen, dass Sie persönlich noch an anderer Stelle mit einem Interessenten gesprochen haben. Der konkrete Zusammenhang ist maßgeblich. Der Ratgeber entscheidet keine einzelne Kausalitätsfrage und bestätigt keinen bestimmten Anspruch. Er erläutert den gesetzlichen Ausgangspunkt, damit weder jede vorbereitende Tätigkeit als bereits sicher provisionspflichtiger Abschluss noch jeder selbst mitgeführte Gesprächsschritt als automatische vollständige Befreiung eingeplant wird. Die tatsächlich geschuldete Leistung bestimmt den zutreffenden Vergleich.

Ein Nachweis und eine Vermittlung sind unterschiedliche Leistungen

§ 652 BGB nennt den Nachweis einer Gelegenheit und die Vermittlung eines Vertrags als mögliche Grundlagen eines Maklerlohnversprechens. Für Ihre Vertragsbesprechung sollte daher verständlich sein, welche Leistung tatsächlich beauftragt wurde. Eine allgemein verwendete Bezeichnung wie Begleitung beschreibt nicht allein den vollständigen rechtlichen Inhalt. Ebenso dürfen eine bekannte Adresse, der Zugang zu einem Interessenten und die im Einzelnen vereinbarte Vermittlungstätigkeit nicht ohne Betrachtung des Vertrags gleichgesetzt werden. Der Artikel ordnet keinen unbekannten Kontakt bereits einer bestimmten Leistung zu. Er legt auch keinen für jeden Erlanger Auftrag gleichen Leistungsumfang fest. Für den Preisvergleich ist die tatsächlich versprochene und anspruchsbegründende Tätigkeit wesentlich. Ein umfangreicher klingendes Angebot muss deshalb mit seinem wirklichen Inhalt verglichen werden. Die individuelle Vereinbarung erklärt, welche Leistung zu beurteilen ist und welche Erwartungen daran sinnvollerweise geknüpft werden können.

Eine Bedingung kann die Fälligkeit des Provisionsanspruchs verändern

Wird der nach § 652 BGB maßgebliche Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, kann der Maklerlohn nach Absatz 1 erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt. Die rechtlich vereinbarte Bedingung ist damit von einer bloß persönlichen Erwartung über einen späteren Ablauf zu unterscheiden. Für Ihre eigene Kostenplanung kann ein bedingt geschlossener Hauptvertrag einen anderen Stand beschreiben als ein bereits unbedingt zustande gekommener Vertrag. Nicht jede offene organisatorische Frage ist jedoch allein aufgrund ihrer Bezeichnung schon eine solche Bedingung. Ebenso wird hier nicht unterstellt, dass die spätere Kaufpreiszahlung in jedem Grundstückskauf automatisch den gesetzlichen Bedingungsfall darstellt. Entscheidend ist der tatsächlich geschlossene Vertrag. Die Norm regelt für diesen besonderen Fall den Zeitpunkt des Verlangens. Eine individuelle Zahlungs- oder Fälligkeitsfrage muss daher an den wirklichen Voraussetzungen ausgerichtet sein, statt aus einem allgemein erwarteten weiteren Schritt abgeleitet zu werden.

Aufwendungen brauchen ihre eigene Vereinbarung

Nach § 652 Absatz 2 BGB sind Aufwendungen dem Makler nur zu ersetzen, wenn dies vereinbart ist. Die Vorschrift lässt einen entsprechend vereinbarten Aufwendungsersatz auch dann zu, wenn kein Vertrag zustande kommt. Die Frage nach der erfolgsabhängigen Provision beantwortet deshalb nicht allein jede mögliche Kostenposition des Auftrags. Für Ihren Vergleich ist wesentlich, ob und welche Aufwendungen tatsächlich Gegenstand einer wirksamen Vereinbarung sind. Der Ratgeber bestätigt keine beliebige Pauschale und unterstellt keine bestimmte Auslagenhöhe. Ebenso bedeutet ein ausgebliebener Hausverkauf nicht allein, dass unabhängig vom wirklichen Auftrag niemals irgendeine Zahlung in Betracht kommt. Provision und vereinbarter Aufwendungsersatz haben unterschiedliche gesetzliche Anknüpfungspunkte. Wer seine Alternativen beurteilt, sollte deshalb den zugesagten Tätigkeitsumfang und die hierzu tatsächlich geschaffenen Zahlungspflichten auseinanderhalten. Der allgemeine Name des Angebots liefert noch keine vollständige Aussage darüber, welche Position nach welchem Ereignis verlangt werden kann.

Eine stillschweigende Vergütung ist kein frei erfundener Satz

§ 653 BGB behandelt unter seinen Voraussetzungen die stillschweigende Vereinbarung eines Maklerlohns. Ist die übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen Vergütung zu erwarten, sieht die Vorschrift einen entsprechenden Ausgangspunkt vor. Für eine nicht bestimmte Vergütungshöhe unterscheidet sie eine bestehende Taxe und andernfalls den üblichen Lohn. Daraus wird hier keine konkrete für Erlangen gültige Prozentzahl abgeleitet. Ebenso ersetzt eine solche Vergütungsregel nicht die für den betreffenden Maklervertrag geltende Textform nach § 656a. Für Ihren Verkauf sind daher das Bestehen einer wirksamen Vereinbarung und die darin tatsächlich bestimmte Höhe zusammen zu betrachten. Die persönliche Annahme, eine nicht ausdrücklich erwähnte Zahl bedeute zwingend kostenlose Tätigkeit, ist keine sichere Grundlage. Umgekehrt darf eine beliebig gewünschte Gebühr nicht allein mit dem Hinweis auf Üblichkeit als bereits konkret geschuldet dargestellt werden. Der tatsächliche Vertrag und die einschlägigen Voraussetzungen bleiben entscheidend.

Der Maklervertrag über Wohnung oder Einfamilienhaus braucht Textform

§ 656a BGB verlangt Textform für einen Maklervertrag, der den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus betrifft. § 126b beschreibt hierfür eine lesbare Erklärung, in der die erklärende Person genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger. Die gesetzliche Form ist damit nicht allein eine unverbindliche Empfehlung für eine bessere Ablage. Sie gehört zur rechtlichen Grundlage des beschriebenen Auftrags. Für Ihre Entscheidung ist wesentlich, welcher Vertrag mit welchem Inhalt tatsächlich erklärt wurde. Eine bloß aus einem anderen Zusammenhang vermutete Beauftragung ist nicht automatisch derselbe Vorgang. Der Ratgeber beurteilt keinen einzelnen Nachrichtenwechsel und verlangt nicht pauschal eine eigenhändig unterschriebene Papierurkunde für jede Textform. Er trennt die konkrete lesbare Vereinbarung von der allgemeinen Absicht, jemanden bei einem Verkauf einzubeziehen. Die Frage nach dieser Form ist außerdem von den besonderen Regeln der späteren Provisionsverteilung zu unterscheiden.

Maklervertrag und notarieller Grundstückskauf sind verschiedene Geschäfte

Die Textform nach § 656a BGB betrifft den dort beschriebenen Maklervertrag. Der Vertrag über die Verpflichtung zur Übertragung eines Grundstücks unterliegt grundsätzlich der notariellen Beurkundung nach § 311b. Beide Formfragen erfüllen daher unterschiedliche Aufgaben. Für die Vorbereitung sollten Sie erkennen können, welche Erklärung gerade den Maklerauftrag und welche den Hausverkauf selbst betrifft. Eine in Textform festgehaltene Vergütung ersetzt nicht allein die vorgeschriebene Grundstücksform. Ebenso beschreibt die spätere notarielle Kaufurkunde nicht ohne Betrachtung ihres Inhalts jeden früheren Maklerauftrag. Der Artikel erstellt keine Vertragsurkunde und prüft keine individuelle Formheilung. Er erläutert die unterschiedliche Zuordnung, damit eine bereits besprochene Zahlung nicht mit einem schon wirksam vollzogenen Verkauf gleichgesetzt wird. Die konkreten Erklärungen und der tatsächlich vereinbarte Gegenstand müssen zusammenpassen, wenn darauf die weitere wirtschaftliche Planung gestützt werden soll.

Die Verbrauchereigenschaft des Käufers begrenzt die Sonderregeln

§ 656b BGB lässt die §§ 656c und 656d nur gelten, wenn der Käufer Verbraucher ist. § 13 knüpft die Verbrauchereigenschaft einer natürlichen Person an ein Rechtsgeschäft, das überwiegend weder gewerblichen noch selbstständigen beruflichen Zwecken zuzurechnen ist; § 14 beschreibt den Unternehmer. Für die besondere Verteilung beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses ist deshalb die tatsächliche Käuferrolle maßgeblich. Eine pauschale Aussage über jeden beliebigen Immobilienkauf wäre zu weit. Ebenso fordert § 656b nicht mit derselben Formulierung, dass auch die Verkäuferseite zwingend Verbraucher sein muss. Für Ihre Entscheidung müssen Gegenstand, Beteiligtenrolle und konkrete Kostenvereinbarung zusammen betrachtet werden. Der Ratgeber ordnet keinen bestimmten Erwerber allein nach seinem Namen ein. Er erklärt die gesetzliche Grenze, damit eine Regel für Verbraucherkäufer nicht ungeprüft auf einen anderen Kauf übertragen oder trotz tatsächlich erfüllter Voraussetzungen übergangen wird.

Wer beide Seiten verpflichtet, muss den Gleichlauf beachten

Lässt sich der Makler von beiden Parteien eines unter § 656c BGB fallenden Kaufvertrags einen Maklerlohn versprechen, müssen sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Die Vorschrift regelt damit nicht nur die äußere Bezeichnung als Käufer- oder Verkäuferprovision, sondern die tatsächlichen Verpflichtungen. Für Ihren Verkauf ist wesentlich, ob wirklich zwei entsprechende Maklerverträge vorliegen und welche Höhe darin geschuldet wird. Eine persönlich gewünschte Verlagerung des eigenen Aufwands auf die andere Seite kann nicht allein durch eine andere Überschrift an die Stelle dieser gesetzlichen Anforderung treten. Zugleich folgt daraus keine bestimmte allgemein gesetzlich festgelegte Provisionsquote für Erlangen. Das Gesetz begrenzt die konkrete Verteilung in der beschriebenen Konstellation. Ein Angebot mit einem scheinbar besonders geringen eigenen Betrag ist daher anhand der tatsächlich vorgesehenen beiderseitigen Verpflichtung zu beurteilen. Die bloße Erwähnung zweier beteiligter Personen bestätigt diesen Gleichlauf noch nicht.

Eine unentgeltliche Seite verändert die andere Vergütung

Vereinbart der Makler in der von § 656c Absatz 1 BGB erfassten Lage mit einer Partei unentgeltliche Tätigkeit, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Die Regel ist deshalb mehr als die allgemeine Forderung, ein Preisangebot müsse verständlich beschrieben sein. Sie betrifft die mögliche Zahlungspflicht selbst. Für Ihre Entscheidung ist wichtig, ob eine als kostenlos bezeichnete Leistung tatsächlich mit einer Vergütungsforderung gegenüber der anderen Kaufvertragspartei verbunden werden soll. Die erforderliche Einordnung darf nicht allein nach dem Werbewort erfolgen. Ebenso wird hier nicht behauptet, jedes Gespräch über eine Immobilie begründe bereits einen der erfassten Maklerverträge. Maßgeblich sind die wirklichen Vereinbarungen und der gesetzliche Anwendungsbereich. Innerhalb dieser Konstellation lässt sich die kostenfreie Seite jedoch nicht ohne Beachtung der besonderen Folge als Vorteil neben eine frei gestaltbare andere Provision stellen. Beide Verpflichtungen sind rechtlich miteinander verbunden.

Ein späterer Erlass kann auch der anderen Vertragsseite zugutekommen

§ 656c Absatz 1 BGB lässt einen Erlass auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers wirken und schließt eine vertragliche Abweichung von dieser Wirkung aus. Eine nachträgliche Begünstigung einer Seite ist damit nicht ohne Weiteres ausschließlich deren private Angelegenheit. Für Ihre wirtschaftliche Erwartung kann entscheidend sein, ob eine entsprechende Vereinbarung die eigene Verpflichtung im gesetzlichen Umfang verändert. Der Ratgeber bestätigt keinen tatsächlich erklärten Erlass und keine bestimmte neue Forderungshöhe. Er unterscheidet die anfängliche Vergütungsvereinbarung von einer später wirksam eingetretenen Änderung. Ein nur erwarteter künftiger Nachlass ist noch nicht derselbe Stand. Ebenso kann eine Bezeichnung als Sonderkondition die gesetzliche Wirkung nicht allein durch ihren Namen ausschließen. Für den unter den Anwendungsbereich fallenden Verkauf gehört die tatsächliche weitere Behandlung beider Maklerverträge deshalb zu der Frage, welche eigene Vergütung am Ende wirklich geschuldet wird.

Eine abweichende Vergütungsvereinbarung ist nicht frei gestaltbar

§ 656c Absatz 2 BGB erklärt einen Maklervertrag für unwirksam, der von den dort bezeichneten Anforderungen des Absatzes 1 Satz 1 und 2 abweicht. Die gesetzliche Verteilung ist daher in ihrem Anwendungsbereich nicht nur eine freiwillige Empfehlung für die Vertragsparteien. Für Ihre Vorbereitung sollte die konkrete Vereinbarung rechtlich eingeordnet werden, bevor ein darin gedruckter Betrag als sicher geschuldete Zahlung verwendet wird. Der Artikel beurteilt keinen individuellen Vertrag und erklärt keine unbekannte Klausel verbindlich für wirksam oder unwirksam. Auch leitet er aus einer bloß ähnlichen Konstellation keine allgemeine Befreiung ab. Maßgeblich bleiben die wirklichen Parteien, der Kaufgegenstand und der gesetzliche Tatbestand. Der Zusammenhang zeigt jedoch, warum ein angenommener Preisvorteil nicht allein auf einer beliebig anders formulierten Verteilung beruhen sollte. Die Prüfung der tatsächlichen Zahlungspflicht gehört zu einer tragfähigen Einschätzung der eigenen Verkaufskosten.

Kostenübernahme ist eine andere Gestaltung als zwei Maklerverträge

Hat nur eine Partei den Maklervertrag über die Wohnung oder das Einfamilienhaus abgeschlossen, behandelt § 656d BGB die Verpflichtung der anderen Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn. Eine solche Vereinbarung ist nur wirksam, wenn die beauftragende Partei selbst mindestens in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet bleibt. Im durch § 656b begrenzten Anwendungsbereich ist damit keine beliebige vollständige Weitergabe der eigenen Maklerkosten eröffnet. Die ursprüngliche vertragliche Verpflichtung und der zusätzlich vereinbarte Ausgleich sind unterschiedliche Rechtsbeziehungen. Für Ihre Entscheidung ist wichtig, welche Gestaltung tatsächlich gewählt wird. Ein anderer Vertragspartner des Maklers und eine Person, die lediglich Kosten erstatten soll, sind nicht automatisch dieselbe Rolle. Der Ratgeber setzt keinen bestimmten Erstattungsbetrag fest. Er erläutert die gesetzliche Mindestbeteiligung der beauftragenden Seite, damit die eigene erwartete Entlastung an einer tatsächlich wirksamen Kostenverteilung und nicht allein an deren beabsichtigtem Ergebnis ausgerichtet wird.

Die Verlagerung braucht tatsächliche Zahlung und Nachweis

Nach § 656d Absatz 1 Satz 2 BGB wird der Anspruch gegen die andere Partei erst fällig, wenn die Partei mit dem Maklervertrag ihrer Verpflichtung zur Zahlung nachgekommen ist und sie oder der Makler hierüber einen Nachweis erbringt. Zahlung und Nachweis stehen damit nebeneinander. Eine bloße Zahlungszusage ist nicht derselbe gesetzliche Stand wie eine erfüllte Verpflichtung. Ebenso beschreibt ein vorhandenes Schriftstück nicht unabhängig von der wirklichen Leistung jede Voraussetzung. Für Ihren Verkauf kann dies den Zeitpunkt beeinflussen, zu dem ein vereinbarter interner Ausgleich tatsächlich verlangt werden darf. Der Ratgeber legt keine individuelle Zahlungsfolge außerhalb dieses gesetzlichen Tatbestands fest und bestätigt keinen bestimmten Nachweis. Entscheidend ist, dass eine erwartete spätere Erstattung nicht ohne Beachtung der Fälligkeit als bereits frei verfügbares Geld behandelt wird. Die tatsächliche eigene Zahlungspflicht und der daraus nach den Voraussetzungen erreichbare Ausgleich bleiben rechtlich unterscheidbar.

Vertragswidrige Doppeltätigkeit kann die Vergütung ausschließen

§ 654 BGB schließt Maklerlohn und Aufwendungsersatz aus, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist. Die gesetzliche Folge setzt somit die vertragswidrige andere Tätigkeit voraus. Aus ihr ergibt sich kein pauschales Verbot jeder Tätigkeit für beide Seiten; gerade § 656c behandelt eine bestimmte beiderseitige Vergütungsvereinbarung. Für Ihre Entscheidung muss die tatsächliche Tätigkeit mit dem wirklichen Vertragsinhalt zusammengebracht werden. Eine bloße Vermutung über Kontakte zum Käufer bestätigt den Tatbestand noch nicht. Umgekehrt macht die Möglichkeit einer zulässigen beiderseitigen Gestaltung einen tatsächlich gegebenen Verstoß nicht bedeutungslos. Der Ratgeber entscheidet keine unbekannte Pflichtverletzung. Er trennt eine auf den Inhalt bezogene gesetzliche Ausschlussfolge von der allgemeinen Tatsache, dass an einem Hausverkauf mehrere Personen beteiligt sind. Erst die konkrete Einordnung zeigt, welche Vergütungsgrundlage für den eigenen Kostenvergleich tatsächlich besteht.

Eine Provisionsminderung lässt sich nicht aus der falschen Vermittlungsnorm ableiten

§ 655 BGB nennt für die gerichtliche Herabsetzung eines unverhältnismäßig hohen Maklerlohns ausdrücklich den Nachweis oder die Vermittlung eines Dienstvertrags. Diese Vorschrift darf deshalb nicht allein aufgrund ihrer Überschrift als allgemeine Herabsetzungsregel für jeden Immobilienkauf verwendet werden. Für eine konkrete Vergütungsprüfung muss die wirklich einschlägige Grundlage passen. Der Artikel bestätigt keine bestimmte angemessene Höhe und berechnet keine individuelle Kürzung. Ebenso bedeutet die Abgrenzung nicht, dass jede beliebige Hausverkaufsprovision unabhängig vom übrigen Recht wirksam wäre. Diese weitergehende Frage ist gesondert zu prüfen. Für Ihre Planung ist lediglich wichtig, einen erhofften festen Abschlag nicht aus einer Norm abzuleiten, die einen anderen vermittelten Vertragstyp bezeichnet. Die Beurteilung der tatsächlichen Vereinbarung benötigt den zutreffenden gesetzlichen Zusammenhang. Ein oberflächlich passendes Stichwort ersetzt diesen Bezug nicht und macht eine noch offene individuelle Prüfung nicht zu einem sicheren Ausgleich.

Außerhalb von Geschäftsräumen und Fernabsatz haben eigene Voraussetzungen

§ 312 BGB bestimmt den Anwendungsbereich der besonderen Regeln für Verbraucherverträge. Für einen kostenpflichtigen Maklerauftrag sind die Rolle des Auftraggebers als Verbraucher und diejenige des Maklers als Unternehmer zu betrachten. § 312b beschreibt außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge einschließlich der dort genannten weiteren Situationen. § 312c setzt bei Fernabsatz grundsätzlich voraus, dass für Verhandlung und Abschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwendet werden; die gesetzliche Ausnahme zum organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystem bleibt zu beachten. Ein einzelner späterer E-Mail-Kontakt macht deshalb nicht ohne Betrachtung des gesamten Abschlusses jeden Vertrag zu Fernabsatz. Für Ihre Entscheidung zählt, wie der konkrete Maklerauftrag zustande kam. Der Ratgeber ordnet keinen unbekannten Besuch oder Nachrichtenwechsel automatisch einem dieser Fälle zu. Der Vertragsort und die benutzten Kommunikationswege haben rechtliche Bedeutung, ohne allein aus einem allgemeinen Wort wie online jede Rechtsfolge bestimmen zu können.

Ein Widerrufsrecht betrifft den passenden Verbrauchervertrag

§ 312g Absatz 1 BGB räumt dem Verbraucher bei den erfassten außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und Fernabsatzverträgen ein Widerrufsrecht nach § 355 ein. Besteht ein solches Recht, kann eine fristgerechte eindeutige Erklärung gegenüber dem Unternehmer die Bindung an die auf diesen Vertrag gerichteten Willenserklärungen beenden. Nach § 355 bedarf der Widerruf keiner Begründung; die Frist beträgt grundsätzlich vierzehn Tage. Für Ihren Verkauf ist der richtige Vertrag entscheidend. Ein Widerruf des Maklerauftrags darf nicht ohne Weiteres mit einer Aufhebung des beurkundeten Grundstückskaufs gleichgesetzt werden. § 312 Absatz 2 enthält für Grundstücks- und bestimmte notarielle Verträge eigene Bereichsausnahmen. Der Ratgeber bestätigt kein individuelles Widerrufsrecht allein aufgrund einer behaupteten Unzufriedenheit. Er unterscheidet die mögliche Lösung vom passenden Verbrauchervertrag von einer anderen, zusätzlich zu beurteilenden Rechtsbeziehung zum Käufer des Hauses. Die tatsächliche Abschlusslage und die gesetzlichen Voraussetzungen bleiben maßgeblich.

Die Frist hängt auch von den gesetzlichen Informationen ab

§ 356 Absatz 3 BGB lässt die Widerrufsfrist nicht beginnen, bevor der Unternehmer entsprechend der dort genannten Informationsanforderung unterrichtet hat. Absatz 4 regelt für den hier betrachteten Zusammenhang außerdem das späteste Erlöschen grundsätzlich zwölf Monate und vierzehn Tage nach dem bezeichneten Ausgangszeitpunkt. Die normale Vierzehntagesfrist darf deshalb nicht allein ohne Betrachtung der tatsächlichen Unterrichtung berechnet werden. Ebenso ergibt sich aus einer fehlenden Information keine in jedem Fall unbegrenzte spätere Lösungsmöglichkeit. Für Ihre Entscheidung kommt es auf die wirklich erteilten Informationen und den konkreten Vertragsstand an. Die Anforderungen des Artikels 246a § 1 EGBGB betreffen unter anderem Bedingungen, Fristen und Verfahren des Widerrufs. Der Ratgeber legt keine individuelle Frist fest. Ein lediglich vermutetes noch offenes Recht ist nicht wie eine bereits wirksam erklärte Lösung zu behandeln. Die gesetzliche Ausgangslage muss mit dem tatsächlichen Inhalt und Zugang der Unterrichtung verbunden werden.

Vollständige Dienstleistung allein beendet das Recht nicht in jeder Lage

§ 356 Absatz 5 Nummer 2 BGB behandelt das Erlöschen bei einer Dienstleistung, für die der Verbraucher einen Preis schuldet. Erforderlich ist die vollständige Leistung. Der Verbraucher muss außerdem vor dem Beginn ausdrücklich dem vorzeitigen Leistungsbeginn zugestimmt und seine Kenntnis bestätigt haben, dass das Widerrufsrecht mit vollständiger Vertragserfüllung durch den Unternehmer erlischt. Bei einem außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag ist zusätzlich die Übermittlung dieser Zustimmung auf einem dauerhaften Datenträger vorgesehen. Die bloße Aufnahme irgendeiner Maklertätigkeit ist damit nicht automatisch derselbe gesetzliche Stand wie ein bereits erloschenes Recht. Umgekehrt darf eine tatsächlich vollständig erbrachte Leistung bei erfüllten weiteren Voraussetzungen nicht wie eine stets folgenlose offene Vorbereitung eingeordnet werden. Der Ratgeber bestätigt keine individuelle Zustimmung oder vollständige Vertragserfüllung. Er unterscheidet die tatsächlichen Voraussetzungen, damit eine noch zu prüfende Widerrufslage nicht allein aufgrund eines einzelnen Tätigkeitsdatums abschließend bewertet wird.

Wertersatz hat zusätzliche eigene Voraussetzungen

§ 357a Absatz 2 BGB behandelt Wertersatz für die bis zum Widerruf erbrachten kostenpflichtigen Dienstleistungen. Er verlangt insbesondere den ausdrücklich gewünschten Beginn vor Ablauf der Widerrufsfrist und die dort bezeichnete ordnungsgemäße Information. Bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen muss das Verlangen auf einem dauerhaften Datenträger übermittelt sein. Ein möglicher Wertersatz ist damit von einem bloß unterstellten vollständigen Provisionsanspruch zu unterscheiden. Für die Berechnung nennt die Norm grundsätzlich den vereinbarten Gesamtpreis und bei dessen Unverhältnismäßigkeit den Marktwert der erbrachten Leistung. Der Ratgeber setzt keine individuelle Leistung oder Höhe an. Die tatsächliche Tätigkeit, die erforderlichen Erklärungen und Informationen sowie die passende Berechnungsgrundlage müssen zusammen betrachtet werden. Ein Widerruf darf deshalb weder pauschal als sicher vollständig kostenlose Tätigkeit noch eine begonnene Leistung ohne weitere Prüfung als automatisch vollständig zahlungspflichtiger Auftrag beschrieben werden. Die eigene wirtschaftliche Folge ergibt sich aus den wirklichen gesetzlichen Voraussetzungen.

Die elektronische Widerrufsfunktion betrifft den konkreten Online-Abschluss

§ 356a BGB verpflichtet bei den erfassten Fernabsatzverträgen über eine Online-Benutzeroberfläche zu einer elektronischen Widerrufsfunktion. Sie muss während der Widerrufsfrist ständig verfügbar, hervorgehoben und leicht zugänglich sein. Die Norm beschreibt außerdem die Identifizierungsangaben, eine Bestätigungsfunktion und die Eingangsbestätigung auf einem dauerhaften Datenträger. Für einen tatsächlich entsprechend abgeschlossenen Maklerauftrag kann dies einen vorgesehenen Erklärungsweg eröffnen. Ein bloßer späterer Austausch von E-Mails ist aber nicht automatisch derselbe Abschluss über eine solche Oberfläche. Ebenso wird dadurch kein allgemeines neues Widerrufsrecht für jeden Grundstückskauf begründet. Für Ihre Entscheidung zählt die Oberfläche des jeweiligen Vertragspartners, über die der Maklerauftrag tatsächlich geschlossen wurde. Der gesetzliche Erklärungsweg ist diesem konkreten Vertrag zuzuordnen. Die tatsächliche Nutzung und die fristgerechte Erklärung bleiben von einer bloßen Erwartung über eine noch unbenutzte Schaltfläche zu unterscheiden.

Vertragsbestätigung und Unterlagen stehen neben der Zahlungspflicht

§ 312f BGB behandelt Abschriften und Bestätigungen für die dort erfassten Verbraucherverträge. Bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen ist grundsätzlich eine Abschrift oder Bestätigung auf Papier vorgesehen; mit Zustimmung kann ein anderer dauerhafter Datenträger verwendet werden. Bei Fernabsatz regelt die Vorschrift die Bestätigung auf einem dauerhaften Datenträger innerhalb des bezeichneten Zeitrahmens. Für Ihre Vorbereitung sind diese Informationen vom Nachweis eines schon entstandenen oder bezahlten Provisionsanspruchs zu unterscheiden. Eine Vertragsbestätigung und die gesetzliche Fälligkeit betreffen nicht notwendig denselben Vorgang. Der Artikel stellt keine Bestätigung aus und legt keine individuelle Unterlagenfolge für jeden Auftrag fest. Maßgeblich ist, welche Erklärungen tatsächlich vorliegen und welchem Vertrag sie zuzuordnen sind. Die bloße Existenz einer allgemeinen E-Mail ersetzt nicht ohne Betrachtung ihres Inhalts jede der genannten Pflichten. Die Dokumentation muss zum tatsächlichen Vertragsstand passen.

Die tatsächliche eigene Provision in den Verkaufsvergleich einordnen

Für Ihren Vergleich eines Maklerauftrags kommt es auf die wirksam vereinbarte eigene Leistungspflicht an. § 652 BGB regelt die Grundlage der Vergütung; §§ 656c und 656d unterscheiden die beiderseitige Beauftragung von einer vereinbarten Weitergabe einzelner Maklerkosten im einschlägigen Anwendungsbereich. Ein höherer erwarteter Hauspreis bestätigt deshalb nicht allein den Betrag, der Ihnen nach den tatsächlichen weiteren Verpflichtungen verbleibt. Lassen Sie Leistungsumfang, Vergütung, Kostenverteilung und einen möglichen Verbraucherwiderruf anhand der wirklichen Vereinbarung einordnen. Dieser Ratgeber berechnet keine Provisionsquote und verspricht keinen sicheren Erlös. Eine noch offene Erstattung sollte nicht wie eine bereits erhaltene Entlastung behandelt werden. Ebenso darf ein nur vermuteter späterer Wegfall einer Zahlungspflicht nicht bereits als feststehender Vorteil in die Entscheidung eingehen. Der konkrete rechtliche Stand bildet die Grundlage eines nachvollziehbaren Vergleichs der tatsächlich angebotenen Zusammenarbeit.

Die Vereinbarung dem tatsächlichen Leistungsweg zuordnen

Ein tragfähiger Maklerauftrag verbindet die gewünschte Unterstützung mit einer verständlichen und rechtlich passenden Vergütung. Für die besonderen Regeln beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses sind die wirklichen Beteiligten und Vertragsbeziehungen entscheidend. Zwei eigene Maklerverträge und eine Erstattung aus einem einzelnen Auftrag sind unterschiedliche Gestaltungen. Auch ein möglicher Widerruf hat seine eigenen Voraussetzungen und betrifft den hierfür maßgeblichen Verbrauchervertrag. Lassen Sie offene Fragen so klären, dass Ihre Verkaufsentscheidung auf den tatsächlich geschuldeten Leistungen und Kosten beruht. Die gesetzlichen Unterschiede helfen bei dieser Einordnung, ersetzen aber keine Prüfung Ihrer konkreten Vereinbarung. Der Ratgeber bestätigt kein bestimmtes Angebot und keine individuelle Zahlungsbefreiung. Er zeigt, welche rechtlichen Ausgangspunkte auseinanderzuhalten sind, bevor aus einer gewünschten Zusammenarbeit eine bestimmte wirtschaftliche Erwartung für den Hausverkauf abgeleitet wird.

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Quellen und Lesestand

Quellen gelesen am 29. Oktober 2026. Allgemeine Arbeitshinweise ersetzen keine Prüfung des Einzelfalls.